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“光定價(jià)就跟建委談了四五輪，實(shí)在太艱難了。”位于北京市昌平區(qū)一別墅項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，其原本打算以10%的漲幅來定新一期的入市價(jià)格，但被建委駁回。最終，該項(xiàng)目以與去年11月入市的一期幾乎持平的擬售價(jià)格獲得了預(yù)售許可證。“沒有辦法，不然真的不給批證。”該負(fù)責(zé)人無奈地說道。
近日，有媒體報(bào)道，由于定價(jià)過高，開發(fā)商又不愿降價(jià)，北京市住建委目前押了近40個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售許可證，住建委也正與開發(fā)商就一些項(xiàng)目協(xié)商如何調(diào)整價(jià)格。有消息人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，原本計(jì)劃在3月后入市的多個(gè)高端項(xiàng)目，都暫緩了開盤時(shí)間。
高端項(xiàng)目入市難
一邊是建委對(duì)于預(yù)售價(jià)格的嚴(yán)控，一邊是開發(fā)商不愿輕易松口的報(bào)價(jià)。進(jìn)入5月以來北京樓市的尷尬局面持續(xù)發(fā)酵。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢北京市住建委網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至5月26日，共有13個(gè)項(xiàng)目取得了預(yù)售許可證，其中銷售均價(jià)在每平方米4萬元以上的高端項(xiàng)目僅有一個(gè)入市。
住建委網(wǎng)站顯示，九章花園于5月12日取得了預(yù)售許可證，該項(xiàng)目擬售均價(jià)為75166元~88705元/每平方米，目前已成交2套，成交均價(jià)為77664元/平方米。
記者看到，在5月22日取得預(yù)售許可證的觀山悅家園項(xiàng)目，項(xiàng)目本期入市的擬售均價(jià)為19486元~21833元/平方米，而該項(xiàng)目去年推盤的擬售價(jià)格為18714元~22092元/平方米，價(jià)格幾乎持平。“按理說10%的漲幅是很正常的，但現(xiàn)在卻不能獲批。”該項(xiàng)目的銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。
作為最適合高端樓盤入市的季節(jié)，這個(gè)5月顯然有些冷清。相比今年5月以來，只有1個(gè)高端項(xiàng)目入市的市場(chǎng)現(xiàn)狀，記者統(tǒng)計(jì)了去年同期入市的項(xiàng)目，不難發(fā)現(xiàn)，入市項(xiàng)目縮減的同時(shí)，高端項(xiàng)目的入市數(shù)量也隨之縮水。根據(jù)住建委網(wǎng)站上顯示的信息，去年5月入市的項(xiàng)目為25個(gè)，其中均價(jià)在4萬元/平方米以上的項(xiàng)目共有三個(gè)。
“目前我們計(jì)劃在8、9月份開盤，均價(jià)是在5萬元~5.5萬元/平方米。”華潤橡樹灣的銷售人員告訴記者。而據(jù)消息透露，該項(xiàng)目最初計(jì)劃的入市時(shí)間是在今年4、5月份，最初計(jì)劃的均價(jià)在4.8萬元/平方米。“現(xiàn)在開不出來，因?yàn)槲覀冞€沒有拿下預(yù)售證。”銷售人員說道。
“限價(jià)政策對(duì)高端新盤造成的影響非常大”，麗茲行市場(chǎng)研究中心鄭海燕對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說道。
根據(jù)麗茲行豪宅研究院的數(shù)據(jù)，今年2月初到5月中旬，高端樓盤入市項(xiàng)目僅望京茂家園與潤景名苑兩個(gè)項(xiàng)目，成交量僅14套，不足以支撐整個(gè)新房市場(chǎng)。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究總監(jiān)郭毅也告訴記者，繼2月份后，4月份北京別墅市場(chǎng)再次出現(xiàn)“零供應(yīng)”。
“基本上計(jì)劃在4、5月份入市的多個(gè)豪宅項(xiàng)目，入市計(jì)劃都被擱淺了。”有消息人士告訴記者。
市場(chǎng)分化明顯/
在當(dāng)前提價(jià)難以入市的局面下，許多項(xiàng)目對(duì)售價(jià)諱莫如深。
“目前價(jià)格還沒有定，開盤時(shí)間也不好說。”在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的走訪中，多個(gè)高端樓盤都表示，在預(yù)售證沒有拿到的情況下，一切都還未知。對(duì)于售價(jià)如何，更是閉口不談。
對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，由于目前對(duì)預(yù)售價(jià)格的審核較為嚴(yán)格，因此在取得預(yù)售許可證之前，樓盤多采取價(jià)格保密的策略。
據(jù)了解，保利于2011年從中國兵裝旗下公司接手的薊門橋地塊，自2010年3月初出讓至今已三年，而命名為“保利康橋”的薊門橋地塊也將于今年10月入市，這一昔日地王項(xiàng)目的入市自然吸引了諸多關(guān)注。據(jù)記者了解，目前該項(xiàng)目已進(jìn)入前期施工階段，但價(jià)格仍未確定。
同樣值得關(guān)注的還包括招商地產(chǎn)、九龍倉以及華僑城共同持有的來廣營地塊。該地塊是由招商地產(chǎn)和九龍倉在2012年2月以底價(jià)23.7億元聯(lián)合競得，而華僑城則于2012年12月入股該項(xiàng)目，最終由華僑城、招商地產(chǎn)及九龍倉分別擁有33%、34%及33%股權(quán)。
雖然當(dāng)時(shí)是以底價(jià)拿地，但成交樓面價(jià)卻達(dá)到12523元/平方米，為來廣營區(qū)域最高。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，該地塊預(yù)計(jì)在今年第四季度首期入市，“也有可能會(huì)推遲到明年年初。”深圳華僑城股份有限公司相關(guān)人士告訴記者。而對(duì)于預(yù)售許可證的申報(bào)，該人士表示，“預(yù)售(證獲取)的時(shí)間估計(jì)會(huì)推遲半個(gè)月或者一個(gè)月。”
分析人士向記者指出，從該地塊的樓面價(jià)格及周邊項(xiàng)目售價(jià)看，定位肯定偏向高端，但高端市場(chǎng)受政策影響，提價(jià)空間有限。
值得注意的是，相比一些難以獲得入市資格的項(xiàng)目來說，一些處于銷售中后期的項(xiàng)目則抓緊了入市的機(jī)會(huì)。
位于萬柳區(qū)域的五礦萬科·如園項(xiàng)目在經(jīng)歷了一年半的銷售后，又推出了240套房源入市，作為區(qū)域內(nèi)的高端項(xiàng)目，如園目前累計(jì)銷售額達(dá)25億元。對(duì)此，北京萬科副總經(jīng)理肖勁告訴記者，萬科將以順勢(shì)而為和積極態(tài)度應(yīng)對(duì)市場(chǎng)壓力。以如園為例，即使在限價(jià)新政下，項(xiàng)目北區(qū)即將入市的產(chǎn)品在裝修、園林等方面也都做了升級(jí)改造。
“公寓豪宅產(chǎn)品因總價(jià)偏高，客戶群小等特點(diǎn)，推盤節(jié)奏普遍較慢，銷售周期也較長，現(xiàn)房銷售、尾房銷售現(xiàn)象較為普遍，這也使得限價(jià)令只能影響到未上市的地塊，以及未取得預(yù)售證或銷售證的項(xiàng)目，反而使得正處在銷售中后期的項(xiàng)目更加珍惜可以把握的提價(jià)機(jī)會(huì)。”任啟鑫告訴記者，在當(dāng)前高端需求仍然強(qiáng)勁、四環(huán)內(nèi)供地及項(xiàng)目漸成絕品的態(tài)勢(shì)下，開發(fā)商惜售情緒越發(fā)明顯，導(dǎo)致新增供應(yīng)的平價(jià)入市仍然難阻整體成交均價(jià)、報(bào)價(jià)的雙升勢(shì)頭。
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