“前海必進(jìn)!”當(dāng)卓越集團(tuán)成為深圳“前海土地第一拍”的最大“黑馬”時(shí),所有房企巨頭才意識(shí)到,此前低估了這家民營(yíng)開(kāi)發(fā)商。
7月26日,卓越集團(tuán)以123.69億元價(jià)格搶下前海的兩幅商務(wù)用地,刷新深圳總價(jià)地王。形成鮮明對(duì)比的是,卓越集團(tuán)2012年銷(xiāo)售總金額才102億元。
這也讓外界因此質(zhì)疑卓越集團(tuán)資金鏈問(wèn)題。實(shí)際上,從去年開(kāi)始,業(yè)界對(duì)這家以商務(wù)地產(chǎn)見(jiàn)長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)商就猜測(cè)不斷。
連日來(lái),卓越集團(tuán)執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)被記者反復(fù)追問(wèn)著資金安排問(wèn)題,他在接受《第一財(cái)經(jīng)(微博)日?qǐng)?bào)》專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)費(fèi)解地問(wèn):“大家在懷疑我們什么呢?”
7月31日,按照政府的土地出讓要求,卓越集團(tuán)支付了62億元的地塊首期款,剩余50%的地價(jià)款將在一年內(nèi)付清。
激進(jìn)拿地
張遠(yuǎn)用“前海必進(jìn)”來(lái)形容公司的戰(zhàn)略部署,這里被定位為卓越集團(tuán)繼深圳福田中心、后海中心之后的又一戰(zhàn)略要地。
對(duì)于資金來(lái)源問(wèn)題,在張遠(yuǎn)看來(lái)并不復(fù)雜:“一家開(kāi)發(fā)商勞師動(dòng)眾去競(jìng)拍這樣的土地,它難道還沒(méi)準(zhǔn)備好資金?”
張遠(yuǎn)坦言,卓越集團(tuán)的融資渠道與銀行聯(lián)系比較多,除此之外,就是公司手里拿著規(guī)模不小的可變現(xiàn)產(chǎn)品。
按照計(jì)劃,目前卓越集團(tuán)正在建設(shè)的有深圳上梅林綜合體項(xiàng)目、后海寫(xiě)字樓項(xiàng)目以及崗廈項(xiàng)目、上海卓越·世紀(jì)中心、青島卓越·世紀(jì)中心、青島膠南金融廣場(chǎng)等五大綜合體項(xiàng)目,將在今年集中入市。
2013年,卓越集團(tuán)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售額將在去年102億元的基礎(chǔ)上,增長(zhǎng)至130億至140億元,2014年銷(xiāo)售目標(biāo)將超過(guò)240億元。
張遠(yuǎn)稱(chēng),卓越拿下前海地王全靠自有資金,并沒(méi)有融資合作方,但未來(lái)不排除引入合作方共同開(kāi)發(fā)。
根據(jù)土地出讓要求,三個(gè)月后前海兩宗地將動(dòng)工開(kāi)建。張遠(yuǎn)表示,梅林卓越城從開(kāi)工到銷(xiāo)售僅用了13個(gè)月,因此他預(yù)計(jì)明年下半年有望入市銷(xiāo)售,“可能明年再付款的時(shí)候,我們蓋的樓已經(jīng)售罄?!?/P>
按照通常的邏輯,開(kāi)發(fā)商地價(jià)約占年度銷(xiāo)售額的30%至60%之間,這屬于相對(duì)合理區(qū)間。但卓越集團(tuán)一次性拿地金額為年銷(xiāo)售額的1.2倍,這在開(kāi)發(fā)商中頗為罕見(jiàn)。
張遠(yuǎn)表示,前海拿地的另一考慮是補(bǔ)充土地儲(chǔ)備,公司要實(shí)現(xiàn)40%以上的復(fù)合增長(zhǎng)率,大量物業(yè)套現(xiàn)之后必然要不斷補(bǔ)充新項(xiàng)目。
初步測(cè)算,卓越集團(tuán)拿下51.89億元的T201-0077地塊,實(shí)際樓面地價(jià)約19300元/平方米;71.8億元拿下的T201-0075地塊,實(shí)際樓面地價(jià)約20500元/平方米。
目前該地塊周邊已有高檔寫(xiě)字樓公寓售價(jià)達(dá)到4萬(wàn)~5萬(wàn)元人民幣/平方米,深圳福田中心區(qū)卓越世紀(jì)中心寫(xiě)字樓的售價(jià)也已超過(guò)7萬(wàn)元人民幣/平方米。
截至7月19日,前海入?yún)^(qū)企業(yè)1144家,注冊(cè)資本總額1400億元,金融類(lèi)企業(yè)837家,引入世界500強(qiáng)企業(yè)17家。
張遠(yuǎn)稱(chēng),作為前海首個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)者,卓越不擔(dān)心市場(chǎng)銷(xiāo)售,公司前海項(xiàng)目入市時(shí),這1000余家企業(yè)勢(shì)必成為首批進(jìn)駐客戶(hù)。
模式再轉(zhuǎn)型
在此次前海土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)中,卓越集團(tuán)力壓綠地、金融街、華潤(rùn)以及萬(wàn)科和新世界聯(lián)合體等眾多大型開(kāi)發(fā)商,大有勢(shì)在必得的決心。在深圳地產(chǎn)界人士看來(lái),這在很大程度上由卓越集團(tuán)以商務(wù)地產(chǎn)為主的開(kāi)發(fā)模式所決定。
作為成長(zhǎng)于深圳的民營(yíng)房企,卓越集團(tuán)堪稱(chēng)深圳寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的標(biāo)桿企業(yè)。自2003年起,卓越接連投資建設(shè)卓越大廈、卓越時(shí)代廣場(chǎng)、卓越世紀(jì)中心。
僅在福田中心區(qū),卓越集團(tuán)就擁有七棟甲級(jí)寫(xiě)字樓、一座購(gòu)物廣場(chǎng)及一座五星級(jí)四季酒店,總面積超過(guò)100萬(wàn)平方米,成為深圳中心區(qū)域頭號(hào)商用物業(yè)開(kāi)發(fā)商。2012~2013年上半年,卓越集團(tuán)在深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)占有率排名第一。
目前,深圳可供開(kāi)發(fā)的土地已經(jīng)屈指可數(shù),前海金融和服務(wù)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)定位,勢(shì)必成為未來(lái)深圳核心CBD重地。
過(guò)去的2012年,號(hào)稱(chēng)國(guó)內(nèi)最大的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商SOHO中國(guó)銷(xiāo)售收入接連兩年遭遇大幅下滑,2012年全年銷(xiāo)售不到百億。
相比之下,卓越集團(tuán)2012年銷(xiāo)售額卻罕見(jiàn)地首次超過(guò)百億, SOHO中國(guó)和卓越集團(tuán)的差距逐漸拉近,“北SOHO,南卓越”的說(shuō)法開(kāi)始流行。
在2012年,SOHO中國(guó)因遭遇滯銷(xiāo),被迫轉(zhuǎn)型,經(jīng)營(yíng)策略也由售轉(zhuǎn)為持有,而卓越集團(tuán)則反向操作“轉(zhuǎn)租為售”。
面臨同樣的市場(chǎng)環(huán)境,兩家企業(yè)作出了不同的市場(chǎng)選擇,張遠(yuǎn)認(rèn)為,這在根本上取決于政策和市場(chǎng)的變化。
張遠(yuǎn)稱(chēng),卓越集團(tuán)已經(jīng)過(guò)了剛?cè)胄薪粚W(xué)費(fèi)的階段,現(xiàn)在要思考更長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略。在完成資金積累之后,卓越集團(tuán)進(jìn)行“商住并舉、貨如輪轉(zhuǎn)”的模式轉(zhuǎn)型。
按照發(fā)展規(guī)劃,“貨如輪轉(zhuǎn)”將帶來(lái)高效的現(xiàn)金流供應(yīng),哺育持有物業(yè),最終實(shí)現(xiàn)“商住并舉”。在轉(zhuǎn)型前期,將按照8∶2的資金配置銷(xiāo)售型物業(yè)與持有型物業(yè);深圳是這場(chǎng)模式轉(zhuǎn)型的主戰(zhàn)場(chǎng)。
在可售物業(yè)配比上,卓越集團(tuán)發(fā)揮寫(xiě)字樓、商辦公寓、住宅項(xiàng)目中街鋪等非住宅銷(xiāo)售業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì),非住宅銷(xiāo)售金額占比控制在30%的水平 。
在張遠(yuǎn)看來(lái),無(wú)論選擇何種策略,都是企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)的結(jié)果。2013年和2014年,卓越集團(tuán)將迎來(lái)綜合體項(xiàng)目集中爆發(fā)的時(shí)期,未來(lái)3年重啟上市亦在計(jì)劃之中。